Споровете за делба на имот между роднини са едни от най-емоционално натоварените конфликти. Когато става дума за наследство или обща собственост, проблемът рядко е само юридически – в него се преплитат спомени, очаквания и стари недоразумения. В такива моменти медиаторът може да изиграе ключова роля, като помогне на страните да постигнат разбирателство, преди отношенията да бъдат разрушени от дълги съдебни спорове.

1. Какво предвижда законът при делба на имот?

Българското законодателство допуска два основни начина за делба: доброволна и съдебна.

Доброволната делба е уредена в чл. 34 и чл. 35 от Закона за собствеността (ЗС) и се извършва чрез нотариален акт, когато всички съсобственици са съгласни относно начина на подялбата. Това е най-бързият и безболезнен вариант – без съд, без конфликти и без загуба на време.

Когато обаче липсва съгласие, се стига до съдебна делба, която протича по реда на чл. 341–355 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Тази процедура протича на два етапа:

Първа фаза – допускане на делбата. Тя започва по молба на съсъбоственик/сънаследник, отправена до съда. В тази част от дебата съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти ще се извърши тя, както и каква е частта на всеки сънаследник.

Втора фаза – извършване на делбата. Определя се как имотът ще бъде разделен: чрез реално разпределение, изнасяне на публична продан или чрез парично уравнение.

На теория звучи подредено. На практика тези дела често се точат с години, обжалват се пред горестоящите инстанции, натрупват разходи за експертизи и хонорари, и оставят след себе си трайно влошени отношения.

2. Нов момент: задължителна медиация при спорове за делба

С измененията в ГПК, обнародвани в Държавен вестник, бр. 55 от 2025 г., съдът задължава страните лично да участват в информационна среща по медиация в производството по извършването й. Той насочва страните към участие в среща с медиатор, вписан в Единния регистър, за да се запознаят с възможностите на процедурата. Целта е страните да направят информиран избор дали могат да постигнат споразумение, вместо да продължат с делото.

Законът ясно показва посоката: преди да се съдите, опитайте да се разберете.

3. Защо медиацията е по-добрият път?

Медиацията не пренебрегва закона – напротив, тя работи в неговите рамки, но поставя акцент върху диалога, а не върху противопоставянето.

Предимствата са съществени:

– Време: Спор, който в съда би продължил години, може да бъде решен в рамките на няколко срещи.
– Цена: Разходите са символични в сравнение със съдебните такси и хонорари.
– Контрол: Решението се изработва от страните, не се налага от съдия.
– Конфиденциалност: Всичко обсъдено остава поверително.
– Отношения: Медиаторът помага страните да се чуят и разберат, вместо да се унищожат взаимно.

Медиационното споразумение може да бъде утвърдено от съда и да има силата на съдебна спогодба – тоест, същата правна тежест като съдебно решение, но без изтощението, което делото оставя след себе си.

4. Как протича процесът при делба чрез медиация?

1. Иницииране. Една от страните или съдът предлага медиация.
2. Информационна среща. Медиаторът разяснява принципите – доброволност, безпристрастност, поверителност, неутралност.
3. Основни срещи. В присъствие на всички участници се обсъждат фактите и възможните решения. Медиаторът насърчава диалог, но не взема страна.
4. Формиране на споразумение. Постигнатите договорености се оформят писмено.
5. Утвърждаване от съда. По желание на страните споразумението може да бъде одобрено и да стане изпълняемо.

Как да действате при спор за делба на имот между роднини?

Първо: спрете ескалацията. Не прибързвайте с подаване на иск, защото веднъж започнал, съдебният процес рядко позволява спокойно договаряне.

Второ: потърсете медиатор, вписан в Единния регистър на медиаторите към Министерството на правосъдието.

Трето: поискайте среща, на която всички страни могат спокойно да изложат своето виждане. Медиаторът ще осигури равнопоставеност и ще помогне да се изяснят реалните интереси на всяка страна.

При спорове за делба често се повтаря един и същ сценарий: едната страна чувства, че е вложила повече труд или средства, другата – че е ощетена, а трета просто иска „да се приключи всичко“. За медиатора най-важната първа стъпка е да помогне на страните да видят, че спорът не е само за квадратни метри, а за признание, доверие и равнопоставеност.

Вместо веднага да се търси „кой е прав“, медиаторът насърчава диалог, който разкрива интересите зад позициите. Така се излиза от логиката „всичко или нищо“ и се създава пространство за реално решение.

Запазете комуникацията – дори когато изглежда невъзможна.

В семейните конфликти често се прекъсва комуникацията – роднини, които вчера са празнували заедно, днес не си говорят. Медиаторът служи като неутрален посредник, който възстановява разговора без обвинения и емоционален натиск.

Важно е страните да разберат, че целта не е да се „помирят на всяка цена“, а да намерят работещ начин за общуване, чрез който могат да решат спора цивилизовано. В повечето случаи това е достатъчно, за да се избегнат години съдебни дела и излишни разходи.

Законът урежда делбата, но не урежда отношенията. Съдът може да раздели имота, но не може да възстанови доверието. Медиаторът стои там, където съдът не може да бъде – между хората, които трябва да продължат живота си след конфликта.

Въвеждането на задължителната медиация не е бюрократична формалност, а стъпка към една по-зряла правна култура, в която хората говорят, преди да се съдят. Това е и най-човешкият начин да се сложи край на един семеен спор – не чрез победа, а чрез разбирателство.